Haus kaufen in Hessen: Hier sind Immobilien am günstigsten

Ein eigenes Haus oder eine Wohnung mit schönem Garten oder Balkon und vielleicht einer Garage – davon träumen viele Hessen.

Ob 2024 ein gutes Jahr ist, um sich den Traum des Eigenheims zu erfüllen, was das kostet und wo in Hessen die Immobilien am günstigsten sind – Wir haben einen Immobilienexperten gefragt. 

In den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland stetig gestiegen. Gründe dafür waren unter anderem zu wenig Wohnraum in Großstädten und die niedrigen Bauzinsen. Während der zweijährigen Pandemie waren außerdem die Ressourcen und Fachkräfte knapp.

Im Herbst 2023 kam dann die große Wende – durch die hohe Inflation und die steigende Zinsen ist der Aufwärtstrend der Immobilienpreise abrupt gebrochen.

Wie wird das Immobilienjahr 2024 nach Zinsschock und Inflation? Wir haben mit Immobilienmakler und Geschäftsführer Andreas Lenzer von der IMAXX, der Gesellschaft für Immobilien-Marketing in Gießen, gesprochen.

Die Immobilienpreise in Hessen haben nachgelassen – und das vor allem bei bestehenden Immobilien. Hier errechne sich der Preis oftmals an der energetischen Ausgestaltung und dem Zustand des Hauses, erklärt Immobilienexperte Andreas Lenzer im FFH-Interview.

Im Neubaubereich seien die Preise dagegen relativ stabil geblieben: "Weil die Bauträger halt mit ihren Kosten kalkulieren und nicht einfach sagen können 'ach, dann gehen wir mal 20 Prozent runter'. Sondern die Kosten sind einfach kalkuliert, dadurch hat die Nachfrage abgenommen. Und das hängt im Wesentlich mit der Verteuerung der Finanzierungszinsen zusammen, die dann das Budget der Käufer einschränken."

Laut dem Hauspreis-Index EPX basierend auf den Transaktionsdaten privater Immobilien­finanzierungen der unabhängigen Plattform Europace kostete eine Immobilie im Dezember 2023 im Durchschnitt:

• Ein neu gebautes Haus (ca. 130 m² Wohnfläche, ca. 450 m² Grundstück): 560.199 Euro.
• Ein Bestandshaus (Baujahr 1983, ca. 120 m² Wohnfläche ca. 425 m² Grundstück): bei 352.743 Euro
• Eine Eigentumswohnung (Baujahr 1985, ca. 83 m² Wohnfläche): 264.290 Euro. 

In Hessen liegen die Hauspreise aktuell bei durchschnittlich 2.618 € pro Quadratmeter. Die Wohnungspreise liegen aktuell bei durchschnittlich 3.289 € pro Quadratmeter.

In hessischen Großstädten wie Frankfurt am Main zahlen Käufer in diesem Jahr Millionenbeträge für eine Immobilie, während man ein Haus im Vogelsbergkreis auch schon für 150.000 Euro kaufen kann.

Wie viel eine Immobilie kostet hängt von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab, erklärt uns Immobilienexperte Lenzer.

Generell gilt auch in diesem Jahr: Je weiter entfernt von städtischen Ballungsräumen, desto günstiger die Immobilien. Umgekehrt bedeutet das: Je größer und besser die Infrastruktur, desto teurer die Immobilien.

Aus der obigen Tabelle können wir entnehmen: Am günstigsten sind die Häuser in Großalmerode im nordhessischen Werra-Meißner Kreis mit durchschnittlich 795 Euro pro Quadratmeter.

Auch in Heringen (Werra) (862/m2) im osthessischen Landkreis Hersfeld-Rotenburg, in Kirtorf (886 Euro/m2) im mittelhessischen Vogelsbergkreis oder in Sontra (996/m2) im nordhessischen Werra-Meißner-Kreis. kostet ein Haus durchschnittlich unter tausend Euro pro Quadratmeter.

Quelle: Engel & Völkers

Wer sein Traumhaus in Hessen bauen möchte, muss vor allem in Frankfurt am Main tief in die Tasche greifen. Hier kostet der Quadratmeter zum Bau von Eigenheimen 2.200 Euro.

Am günstigsten ist der Hausneubau in Fulda. Hier kostet ein Baugrundstück 280 Euro pro Qudratemeter.

Quelle: LBS Sparkasse/ September 2023 

Wer in den letzten Monaten nach einer Immobilie in Hessen gesucht hat, wird vielleicht gemerkt haben: Die Preise für Häuser und Wohnung sind extrem zurückgegangen.

Seit Beginn der Immobilienpreiserfassung in Deutschland vor rund 60 Jahren waren die Preisrückgänge noch nie so drastisch wie im Jahr 2023 – das berichtet das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW). Dabei beziehen sie sich auf die jüngsten Zahlen des German Real Estate Index (GREIX).

Im Vergleich zum Jahr 2022 fielen die Verkaufspreise bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern sogar um 20,1 Prozent.

Über den Einfluss der Inflation auf die derzeit verhältnismäßig niedrigeren Immobilienpreise sagt der Immobilienexperte: "Wenn ich mir eine Immobilie gekauft habe, bin ich mit dem Wert, den ich da habe, eigentlich ziemlich inflationsgeschütz." 

Anfang 2000 waren Bauzinsen von über Fünf Prozent ganz normal. Noch vor wenigen Jahren lagen die Finanzierungszinsen für Immobilien sogar bei einem Prozent, bevor sie dann deutlich stiegen und in der Spitze bei 4,5 Prozent lagen.

"Dann hat sich ja die Belastung quasi mehr als verdoppelt", erklärt Lenzer. "Das heißt, mit dem Budget in der Haushaltsrechnung, das was Sie übrig haben für eine Immobilie, konnten Sie quasi dann nur noch die Hälfte von der Immobilie kaufen".

Postiv sei jedoch, dass die Zinsen dieses Jahr zurückgekommen sind, so Lenzer im FFH-Interview. Die Finanzierungszinsen würden heute zwischen 3,2 und 3,5 Prozent liegen.

Damit seien die Zinsen aktuell verhältnismäßig immer noch günstig. Eine gute Nachricht für alle Immobilienkäufer, denn die Höhe der Bauzinsen beeinflusst maßgeblich die Kosten der Baufinanzierung.

Immobilienexperten unterscheiden zunächst, ob Käufer selbst in das Haus oder die Wohnung einziehen oder die Immobilie als Kapitalanlage nutzen.

Alle, die selbst in der Immobilie einziehen sollten laut Andreas Lenzer gewisse Punkte beachten. So zum Beispiel:

• Fahrtwege zur Arbeit, Schule, etc.
• Home Office-Möglichkeiten bzw. die Leitungsgeschwindigkeiten des Internets.
• Energieeffizienz der Immobilie

Besonders wichtig sei der letzte Punkt, also die energetische Ausgestaltung einer Immobilie. Interessenten sollten sich vor dem Kauf zum Beispiel darüber informieren, wie das Haus gedämmt ist, wie die Fenster aussehen oder wie das Dach aussieht. Hier lohnt sich auch der Blick in den sogenannten Energieausweis.

Der Energieausweis bescheinigt die Energieeffizienz einer Immobilie und hilft bei Kaufentscheidungen, sich über die zu erwartenden Heiz- und Warmwasserkosten zu informieren.

Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein Energieausweis für Verkäufer von Immobilien übrigens Pflicht.