Mieten steigen 2024 kräftig - Baugenehmigungen auf Talfahrt

Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot: Wohnungen gerade in Städten sind begehrt, während der Neubau in der Krise steckt. Das treibt die Mieten immer höher. Wie reagiert die Politik?

Eine Erholung auf dem angespannten Wohnungsmarkt vieler deutscher Städte ist nicht in Sicht. Die Mieten sind auch dieses Jahr kräftig gestiegen - gleichzeitig brachen die Baugenehmigungen ein. Im Schnitt kletterten die Mieten sowohl im Bestand als auch bei Neubauten um rund vier Prozent, wie eine Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt. Seit 2010 seien die Nettokaltmieten damit insgesamt um 64 Prozent geklettert.

"Unerträglicher Zustand"

Michaela Engelmeier, Vorstandsvorsitzende des Sozialverbands Deutschland, sieht in den Zahlen den Beleg für einen Wohnungsmarkt, der aus dem Gleichgewicht geraten sei. "Es ist ein unerträglicher Zustand, dass hohe Mieten für immer mehr Menschen in Deutschland zur Armutsfalle werden", sagte sie. Es seien daher eine Begrenzung von Mietsteigerungen und mehr sozialer Wohnungsbau nötig.

Weiterhin wird wenig gebaut

Es ist absehbar, dass freie Wohnungen - insbesondere in Großstädten - ein knappes Gut bleiben, denn der Abwärtstrend bei den Baugenehmigungen setzt sich fort. Von Januar bis Oktober wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts in Summe 175.800 Wohnungen genehmigt - fast ein Fünftel (19,5 Prozent) weniger als im Vorjahreszeitraum. Das Jahresziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen rückt damit in weite Ferne.

Die Bewilligungen sind mit Blick auf den Wohnungsmangel in Städten ein wichtiger Indikator: Was nicht genehmigt wird, wird später auch nicht gebaut. Doch der Wohnungsbau steckt nach einem Zinsanstieg und angesichts hoher Baukosten in der Krise.

Leichte Anzeichen auf eine Erholung

Die Deutsche Industrie- und Handelskammer (DIHK) sieht auf Basis einer Umfrage aus dem Herbst leichte Anzeichen für eine Erholung. Aber: "Insgesamt bleibt die Geschäftslage in der Bauwirtschaft weit hinter den Vor-Corona-Jahren und dem langjährigen Durchschnitt zurück", sagte DIHK-Konjunkturanalyst Volker Treier.

Kaufpreise deutlich gesunken

Für Menschen, die sich den Kauf einer Immobilie leisten können, hat sich die Lage zuletzt etwas gebessert: Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen seien im Mittel fünf Prozent billiger als 2023. 

Gemessen an ihrem Höchststand 2022 im Immobilienboom sanken die Preise für Einfamilienhäuser besonders stark (um gut acht Prozent), gefolgt von Baugrundstücken und Eigentumswohnungen, schrieb das DIW. In den Großstädten war die Preiskorrektur bei Immobilien und Bauland am kräftigsten: Hier fielen die Preise im Schnitt um 13 Prozent, bei Einfamilienhäusern in mittlerer Lage sogar um 16 Prozent. 

Trotz der deutlichen Rückgänge seien Bauland, Einfamilien- und Reihenhäuser im Bundesschnitt immer noch etwa doppelt so teuer wie vor Beginn des Booms 2010, betont das DIW. Bei Eigentumswohnungen seien es 117 Prozent.

Wende zeichnet sich ab

Seit der Jahresmitte stiegen die Kaufpreise aber wieder, schreiben die DIW-Ökonomen Konstantin Kholodilin und Malte Rieth. Grund dafür seien wohl die zuletzt gesunkenen Kreditzinsen und die hohe Nachfrage nach Wohnraum einer wachsenden Bevölkerung.

"Die zwischenzeitlich sinkenden Preise können nicht darüber hinwegtäuschen, dass das eigentliche Problem der Wohnungsknappheit fortbesteht", meint Rieth. 2023 seien weniger als 300.000 neue Wohnungen entstanden, und Prognosen für dieses Jahr machten wenig Hoffnung. "Die neue Bundesregierung muss es sich daher dringend auf ihre Agenda schreiben, durch öffentliche Bautätigkeit sowie eine Vereinfachung der Verfahren und Vorschriften gegenzusteuern." 

Und was macht die Politik?

Für Verunsicherung sorgt, dass wegen der Neuwahl des Bundestags unklar ist, wo die Reise hingeht - vor allem beim Mieterschutz. Das Kabinett hat zwar eine Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten von 15 Prozent auf 11 Prozent beschlossen sowie eine Verpflichtung, den Möblierungszuschlag bei Mietverträgen für möblierte Wohnungen auszuweisen. Dass sich dafür vor der Neuwahl am 23. Februar eine Mehrheit im Bundestag findet, ist aber mehr als fraglich.

Das Gleiche gilt für die Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse bis Ende 2029, die das Kabinett jüngst beschlossen hat. Dort, wo die 2015 eingeführte Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent erhöht werden.

Grüne und SPD wollen verhindern, dass dieses Instrument für den Mieterschutz nach dem 31. Dezember 2025 nicht mehr zur Verfügung steht. Die FDP will dabei nicht mitmachen, und die Union möchte sich erst nach der Wahl mit der Frage beschäftigen, in welcher Form eine Neufassung der Mietpreisbremse für eine Übergangszeit noch sinnvoll ist.